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房地产行业2018半年总结与展望

发布时间:2018-07-06



 

 

2018年上半年,房地产调控政策继续积极抑制非理性需求,同时强调扩大并落实有效供给,但是,短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间,市场上的供需情况仍较紧张。重点城市新房市场成交面积继续缩减,各线城市中一线城市领降;三四线城市新房成交面积亦有所回落,但绝对规模仍处历史较高水平。

政策环境方面,2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。 上半年调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策收紧。政策聚焦扩大有效供给,积极出台相关保障政策。大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划,落实有效供给上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重,住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房442的三分结构。同时,开拓渠道保证有效供给。总体来看,与2017年相比,2018年上半年除在需求端进行重点调控外,也注重在供给侧解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(保证有效供给)共同发力。短期来看,本轮调控周期将拉长,因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调;中长期来看,以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时,集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接,推动房地产长效机制的建立。

市场表现方面,重点城市新房成交面积继续缩减,一线城市降幅明显。政策严控下,重点城市新房成交规模继续缩减。2018年上半年房地产市场调控政策持续深化,长效机制建设稳步推进,金融监管力度加强,在限购限贷、预售限价等严控政策下,重点城市新房市场供需不匹配,有效供应不足造成需求释放受阻,再加上备案延迟等因素影响,新房成交面积持续回落。据初步统计,2018年上半年,50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右,同比下降约10%不同级别城市来看, 一线城市成交继续回落。二线代表城市 月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。 三线代表城市 上半年棚改力度仍然较大,成交规模绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。价格方面, 根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2018年上半年百城价格累计上涨2.62%,较去年同期收窄1.57个百分点。十大城市二手房成交套数同比下降,价格累计上涨0.21%

品牌企业表现方面,销售金额继续增长,拿地金额有所下降。代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀等,代表企业销售金额保持增长,碧桂园突破4000亿元。2018年上半年,20家品牌房企累计销售额达到23756亿元,较去年同期提高32.3%;累计销售面积18007万平方米,同比增长30.5%。具体来看,一季度20家品牌房企销售金额同比增长24.7%,二季度企业继续加大推盘力度、抢收销售回款,销售金额同比增长38.9%。大型房企销售金额稳步提升,整体销售业绩保持较高水平。拿地金额有所下降,三四线城市拿地金额占比继续上升。房企传统融资渠道延续收紧态势,创新融资方式助力企业资金融通。新时代下,企业顺应政策导向,通过多元化的发展战略,培育业务增长新动能。

趋势预判方面,预计全年销售回落,价格趋稳,新开工、开发投资保持增长态势。内外需求同比增速集体回落,中美贸易战升级,经济发展承压,调结构、促内需等助力经济高质量发展。在因城施策调控引导下,房地产市场将延续分化发展格局。一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给,受去年同期低基数及供应改善影响,这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。另有部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强,新落户人口的置业需求释放周期将明显后延,需求规模将趋于稳定。而三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响,市场有效需求将有所下降,销售规模将随之回落。另外,2016年下半年以来,重点城市限竞房用地成交规模较大,目前第一批限竞房已入市,且下半年推出力度也将加大,这对于重点城市的房价企稳将起到积极作用。综合来看,预计下半年全国商品房销售规模将回落,得益于整体供求关系的改善,销售价格将趋于稳定。投资开工方面,新开工、房地产开发投资将保持中低速增长。

2018 下半年销售端延续韧性,政策端趋于平稳。全年新房销售面积预计同比增0-5%,销售额增5-10%。年初至今销售面积、金额分别同比+3%+12%,其中单月销售增速预计全年整体平稳。展望2019 年,受一二线城市低基数效应消退及三四线城市去库存支撑力度减弱影响,初步判断销售面积和金额将分别出现5-10%0-5%的同比下滑。

一二线市场:政策高压态势不改,开发商推盘提速。预计下半年一二线城市月度销售增速将延续边际复苏势头,11 月份达高点,全年销售面积同比增长3-5%(年初至今同比跌4%)。三四线市场:去库存政策下沉,全年销售维持正增长。预计下半年三四线城市月度销售面积同比增幅将较上半年收窄,全年累计增幅大概率落于0-3%区间内(年初至今同比+6%)。

中长线如何研判后市政策走势?

政策调控的出发点在于平稳市场,限购、限贷等作用于需求端的非市场化政策只是短期的调节手段,市场当前根本问题在于供给侧,因此构建长效机制须分步推进,首先要做的是增加以公共住房为代表的有效供给,并构建完善的住房分层供应体系。待公共住房存量足以保障中低收入人群基本住房需求后,对商品房的限制政策可逐步退出,房价因市场化定价将呈现更明显梯度,届时方为全面征收房产税的成熟时机。

政策引导下的公共住房建设将有效缓解当前供应结构失衡问题.以长租公寓为代表的租赁住房市场发展将进入提速期。REITs的推出在房住不炒政策背景下极具必要性.融资环境整体趋严,投资和新开工可能承压。此轮去杠杆对房企融资影响主要体现于非标融资和境内信用债的收紧。资金面收紧将使行业融资头寸进一步向龙头房企倾斜.投资及新开工可能承压,但在房企补库存需求下影响有限。大型房企将受益于融资收紧带来的行业整合机遇,有望开启利润率回升周期。