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人才去留将为房地产市场带来怎样变局?

发布时间:2019-05-30



 

 

一个城市的发展史多方面因素主导的,但是主要的因素无非就是资金、政策、资源、市场和人才等,这些因素中,人才又是最重要的。相当数量的高素质人才是一个城市发展的必要因素。可以说各大城市间的竞争,很大程度上就是人才的竞争。因此,城市吸引人才的能力就是其未来发展潜力。人才是创新驱动发展的第一资源,是科技创新的关键要素。近几年,各地纷纷加入人才争夺战,送钱、送户口,部分城市人才购房还打折。进入2019年后,仅4月而言,就有杭州、宁波、苏州、呼和浩特等地推出人才新政,且多在落户及住房补贴等方面给予优待。

尚贤达猎头公司房地产行业顾问注意到,525日,深圳市副市长王立新在会上表示,在境外人才引进政策方面,来粤港澳大湾区工作的短缺人才也将享受15%的个人所得税减免优惠。例如,100万元年薪,本来要缴45万元的税,现在只要缴15万的税。根据《粤港澳大湾区个人所得税优惠政策的通知》,广东省、深圳市按内地与香港个人所得税税负差额,对在大湾区工作的境外(含港澳台,下同)高端人才和紧缺人才给予补贴,该补贴免征个人所得税。此次,深圳人才税收优惠新政正是落实粤港澳大湾区个人所得税优惠政策。2018年深圳常住人口1302.66万人,同比增长49.83万人,增量较过去3年有所减少。对比其他一线城市,深圳常住人口增量遥遥领先北京(-16.5万人)、上海(5.45万人)、广州(40.6万人)。深圳市对人才的引进一直保持积极的态度。从人才落户补贴、购房补贴到人才个税补贴,都体现着深圳市以人才带动科技创新,以产业持续升级推动经济繁荣的高质量发展路线。

据尚贤达猎头公司房地产行业顾问了解,日前,广州市住房和城乡建设局草拟了《广州市人才公寓管理办法(公开征求意见稿)》(以下简称“办法”),开始公开征求意见。《办法》所称的人才公寓,是指由政府、政府委托的实施机构或其他社会力量建设筹集,向符合条件的高层次以及中高层次人才供应的住房。《办法》明确,规划和自然资源部门应当在中心城区以及产业、人才集聚区域的用地规划中预留人才公寓的规划用地指标。

516日,苏州出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》文件。其中,关于人才优先购买商品住房方面,对园区范围内新取得预(销)售许可的商品住房应当将不少于预售建面60%的住房优先出售给在园区本科及以上符合条件的人才;在人才优先购买后,方可公开销售剩余住房。

人才政策将催生人口迁徙新变化,而人口变化对当地住房需求又将产生什么影响?

人才政策中的住房优惠或将刺激当地住房市场,然而,也有城市以一种更为直接的方式打开了人口迁入的大门。自2019年起,襄阳、西安、常州、南京、海口等地均对其落户门槛有所放低。即便是一线城市深圳,在继去年6月实现大学毕业生引进秒批后,在今年228日又正式实施在职人才的引进和落户秒批114日,内蒙古自治区表示将全面放开城镇落户限制,两个月后,类似政策在异地得到复制。318日,河北石家庄推动户口迁入零门槛,群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县()城区和建制镇。

为了挽留高素质人才,以保障城市的长久健康发展,各地对于高学历人才施行了优惠政策。这些优惠政策主要集中在生活成本最高的住房方面。如杭州对于硕士及以上学历给予了先落户后就业的政策,而且如果这些人如果在当代创业还会有2~3万元的补贴;成都则是45岁内本科生均可优先落户,在住房方面提供7天免费入住人才驿站;武汉除给予40岁内本科、专科毕业生优先落户政策外,还给提供千套人才公寓。

人才落户政策带来人才的流动所释放出的土地空间,为房地产市场发展转型提供了可能性。很可能在短时间内使得某一市场涌入大量需求,需求通道的拥堵或将会引致房价的上调。新市民的进入或意味着其对于当地住房需求的增大,而落户随之带来的购房资格也或刺激购房欲望。20173月,西安推出被标榜为史上最宽松的户籍政策,此后又出台23条人才新政。据报道,自户籍新政实施以来至2018年底,西安新增落户人口超过105万,截至2018年末,西安户籍人口共计992万余人。2017年,西安城区房价同比增幅37.9%,排在第六。据胡润研究院数据,在户籍政策深度和力度加大的2018年,西安房价涨幅为14.6%,排名依旧靠前。西安并非是个例。20185月,天津落户条件放宽后,有中介反映当地出现成交周期缩短、卖家溢价空间增大等现象。

中大城市的人才济济和持续人口聚集效应留给小城市的或是人口流出的落寞。一些经济实力较弱的城市就业资源有限,难以对人才形成较强的吸引力,虽然48日发布的《2019 年新型城镇化建设重点任务》要求城区常住人口100 -300万的大城市全面取消落户限制,但预计这类城市未来房地产市场也难有大发展。

人才落户会带来一定的住房需求增量,但是很难出现以购房为惟一目的的大面积人口迁移。各地在制定人才引进政策时要把握好出发点,通过设置适当的条件,在满足合理住房需求的同时要避免给房地产市场平稳健康发展带来影响。即使设置了限制性交易条件,房地产开发企业对于人才引进政策还是表现出极大的期待。在“人才争夺战”中,为了吸引人才,各地都出台了相应的购房优惠政策,甚至是直接补贴购房款。这对于楼市是中短期利好,但是在“房住不炒”、“因城施策”的大背景下,各地还是应基于城市的长远发展对人才的实际需求进行考量。

发布人才引进政策的城市,大多数楼市都有所“降温”。业内人士分析认为,人才引进政策对房地产市场的实际影响有限,更多地表现为对开发商和购房者的心理预期影响。“实际上,各地在人才补助和购房补贴上都设置了一定的限制条件,门槛颇高,真正符合条件的人才占比很低。”

人才引进和放宽落户条件是大势所趋。从各国城市的发展规律来看,有经济活力的城市大多是移民城市。在我国,北、上、广、深一线城市的外来人口所占比重最高。深圳(楼盘)市外来人口和本地户籍人口的比例大约为4:1。吸收外来人口是提高城市活力的关键,但是也不能盲目、要尊重市场规律。城市应放宽落户条件并及时调整政策。同时,他也指出,人力资源储备是吸引产业投资的关键。部分城市放宽户籍管理也有一定的经济原因。例如:在东部地区,由于劳动力成本和土地成本上升,出现了产业向中西部地区转移的倾向。同时,也不排除有些城市通过降低落户门槛来增加购房人群。

 

政治局会议对房住不炒定位的重申以及落户政策的全面开放,实际上是与市场经济主体的预期相中和,以防止房价在短期内出现大幅波动。人才落户政策的全面开放并不意味着国家对房地产宏观调控态度的逆转,房住不炒仍是当前房地产市场发展的战略基调。对于房地产而言,如今人才落户政策全年放开,在稳需求、稳房价、稳经济层面具有更加积极的意义,符合稳楼市的基调,与房住不炒政策并不违背。尚贤达猎头公司房地产行业顾问整理