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商业地产人才需高配

发布时间:2019-07-05



 

 

商业地产指商业用途的地产。国外称零售地产。广义指用于零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。经营模式、功能和用途有别于住宅、公寓、别墅。办公属商业地产的一类。

一、商业地产行业三座大山:

“五大行”对商业地产的专业,才更加显现其价值。尚贤达参加行业协会交流,业内感叹商业地产有三座大山,不能一蹴而就。

第一座大山是招商困难。

以深圳为例,中购联统计2018年底,全市零售、餐饮等商业网点营业总面积近8000万平方米。已开业购物中心、奥特莱斯和特色商业街超过150个,建筑面积约900万平方米。在建购物中心约500万平方米,位列全球第一。按照国际标准,人均零售商业面积保持在1—1.2平方米之间为佳。而排在第一位的南山区人均购物面积为1.54平方米,已超出国际标准28%。深圳商业饱和,已出现过剩的征兆。招商的空置率,已经不断攀升。

第二座大山是运营难。

品牌的更迭,是市场不变的规律。主力店都需要不断调整,更不要说大小商家了。同样以深圳为例,五洲风情散售造成了华南最大的烂尾商业;西武曾风光一时,但已暗然退场;永旺购物公园店、海岸城店、福田COCOPark店先后撤场。深圳首家购物中心中信城市广场,曾引进多家国际大品牌,包括深圳第一家奢侈品百货“西武”、第一家吉之岛、第一家星巴克、第一家新南国影院等等,如今却几层楼的大面积长期空置,如今是12年两次更名,三度换帅。

第三座大山是回报率低。

商业整体项目的投资回报率越来越低。东莞的华南MALL、四川的熊猫城、深圳的五洲风情MALL、广州五号停机坪、海航YH、北京亦庄MALL、等均面临着不同的困局。 

这三座大山带来最直接的问题是,整个行业专业化的人才缺口越来越大。

二、商业地产运营六大要素。

很多人都知道王石三十年,一手打造了万科品牌,却鲜有人知道王石创办了“万佳百货”,又与印力共同绘就了万科商业坂图。王石曾感慨:“中国的商业地产,不缺钱不缺资源,只缺人才”。

人才培养周期长、难度大、复合型需求等问题,让商业地产比住宅开发,更难招聘人才。万科商业借力印力,也有人才的原因。商业地产运营是一个系统工程,包含了六大要素,缺一不可。

1、只租不售。通过市场培育获得长期现金流。

2、准确定位。定地址、定客户、定规模、定业态。

3、招商在前。确定主力店、选择次主力店。

4、规划设计。交通体系,工程条件的前瞻设计。

5、成本控制。

6、物业管理。

三、商业地产进入资产管理时代。

商业地产已经进入了存量时代。而新时代,完整的地产开发已与资本结合,应该是“ 募、投、管、退 ”四大环节。资产管理的核心价值,是“ ”。

资产管理,并不是地产和金融简单的累加,而是需要“募投管退” 四个领域宏观掌控——既有高瞻远瞩的战略眼光,又有精细化运营的管理体系;既有专业领域的深度运营经验,也需要行业跨界的商业敏感度。有良好资产管理能力的精英很稀缺。

商业地产尚贤达猎头最喜欢挖的人和薪酬涨得最快的岗位,就是资产管理人才。资产管理总监平均年薪已经达到100万以上。

四、万达商业帝国转型启示。

中国商业地产绕不开的话题是万达。近两年王健林将旗下资产开启“卖卖卖”模式,以650亿的价格把13个万达文旅项目卖给孙宏斌,77个万达酒店出售给富力,将37家百货门店卖给苏宁易购。

经过了2年的时间万达疯狂抛售的资产高达1700亿元。从去年开始万达广场都是以轻资产模式为主,万达的运营都是以代理商持有,利润三七分成。2018年万达的服务业务总收入1609亿元,占总收入的75%。服务业务总收年增长速度达10%

在商业到达巅峰的时候,万达选择了转型服务业,是一种非常高明的选择。服务业,绕不开人才的培养与发力。

五、商业地产高配型人才一将难求。

 “将才难求”是商业地产的大烦恼。

1、重要岗位专业人才。比如商业研策、招商、营运管理、物业管理、懂商业地产的财务管理等人才稀缺;

2、复合型高端人才紧俏。比如总经理,操盘过城市综合体的总经理或副总经理稀缺;

3、拔苗助长现象严重。比如万达的经理,跳槽或成总经理;

4、国际商业地产团队精英人才与中国本土水土不服。 

尚贤达在商业地产高端人才服务中,越是知名企业,越对人才重视。从某种意义上讲,想要赢得中国商业地产的未来,就得看谁能快速培育出优秀的人才和团队,以及如何去留住和激励他们。

尚贤达致力于为商业地产解决人才问题。商业地产人才需要战略措施:通过人才培养、人才储备、人才提升、人才稳固等等,当然,名企挖角,也是非常重要的途径。名企人才带来的,不仅是技术,还有其形成的企业文化。

轻资产也好,运营也好,定位也好,人才是商业地产最宝贵的资产。